modifiant et codifiant le droit de la publicité foncière
JORF n°0144 du 20 juin 2024

Monsieur le Président de la République,
La présente ordonnance est prise en application du paragraphe I de l'article 51 de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 d'orientation et de programmation du ministère de la justice 2023-2027. Le Gouvernement est autorisé, selon les termes de l'habilitation, à prendre par voie d'ordonnance les mesures relevant du domaine de la loi pour :
1° Améliorer la lisibilité du droit de la publicité foncière, notamment en réunissant et en adaptant, au sein du même livre du code civil, l'ensemble des règles relatives à la publicité foncière ;
2° Moderniser le régime de la publicité foncière et renforcer son efficacité, notamment en précisant et en adaptant les conditions de mise en œuvre et les effets du principe de publication du titre antérieur, en affirmant le principe de la préférence au primo-publiant indépendamment de sa bonne ou de sa mauvaise foi, en recentrant la liste des actes soumis à la publicité foncière sur ceux relatifs à des droits réels ou susceptibles d'en faire naître, en améliorant les sanctions des publications, en harmonisant le régime d'opposabilité des actes publiés et en rationalisant le cadre juridique des décisions de refus de dépôt et de rejet de la formalité ;
3° Moderniser et clarifier le régime de l'inscription des privilèges immobiliers et des hypothèques, notamment en dégageant les principes directeurs gouvernant cette inscription et en mettant les dispositions du régime de l'inscription des privilèges immobiliers et des hypothèques en cohérence avec les modifications apportées au régime de la publicité foncière ;
4° Tirer les conséquences, avec, le cas échéant, les adaptations nécessaires, des modifications apportées par les ordonnances prévues au présent I, notamment dans la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle et dans le livre V du code civil.
Genèse de la réforme
La publicité foncière est définie comme « l'ensemble des règles destinées à faire connaître aux tiers intéressés la situation juridique des immeubles par le moyen d'un fichier immobilier et la publicité des privilèges, des hypothèques et des autres droits portant sur ces immeubles » (Vocabulaire juridique, Association Henri Capitant (dir.), par G. Cornu, 11e éd. 2016, v° « Publicité foncière »).
L'institution d'un véritable régime de publicité foncière est relativement récente, celle-ci s'étant longtemps heurtée au refus de l'opinion publique de rendre transparentes les transactions et les opérations de crédit immobilières. Sous l'Ancien Régime, le patrimoine était essentiellement composé de biens immobiliers. Le secret des fortunes comme élément de liberté individuelle et de la vie privée prédominait sur le besoin de sécurité juridique et la noblesse s'opposait à l'instauration d'un système général de publicité, par crainte que les hypothèques grevant leurs biens soient révélées. Une véritable opposition a existé, entre les partisans de la transparence et les tenants du secret. Par la suite, les auteurs du code civil optèrent pour un système de compromis, en consacrant le secret des transactions immobilières à titre onéreux et la publicité des hypothèques. Outre ces résistances, l'absence d'identification précise des propriétés foncières sur le plan cadastral est longtemps restée un frein à l'instauration d'un régime de publicité foncière fiable. A cet égard, la mauvaise connaissance des sols avait conduit à la mise en œuvre d'un système de publication, dont la documentation était fondée sur l'identité du propriétaire ou du titulaire de droit réel ou du grevé, et non sur l'identification de l'immeuble. Il en résultait que les immeubles étaient répartis dans de nombreux volumes sous le nom des personnes concernées, de sorte que le système de publicité foncière ne permettait pas d'avoir une connaissance certaine et rapide de la situation juridique de l'immeuble, objet des actes soumis à publicité.
Ce n'est qu'après la rénovation progressive du cadastre par les lois du 17 mars 1898 tendant à rendre plus rapide et plus économique la révision du cadastre, du 16 avril 1930 et du 7 décembre 1941, qu'un régime complet de la publicité foncière a pu être institué, avec la création d'un fichier immobilier, par le biais du décret-loi n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière et du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour son application.
Ce corpus fondateur a été complété par diverses dispositions contenues dans différents codes, tels que le code des procédures civiles d'exécution et surtout le code civil, notamment dans ses articles 2421 à 2449 qui fixent le régime de l'inscription au fichier immobilier des hypothèques.
Le régime de la publicité foncière poursuit un objectif d'information des usagers. A cet égard, la publication de certains actes, qu'elle soit facultative ou obligatoire, a pour seul objet l'information des tiers et ne sert donc pas, dans ce cadre-là, à régler un conflit de droits réels. Tel est le cas par exemple des actes qui consolident un droit précédemment publié, des demandes en justice ou encore des documents purement informatifs comme le règlement de copropriété ou le classement en monument historique. L'étendue des actes et documents publiés au fichier immobilier permet ainsi d'obtenir une photographie de la situation juridique de l'immeuble.
Afin d'assurer la complétude des informations disponibles sur la propriété des immeubles, la publicité foncière a été rendue obligatoire pour bon nombre d'actes relatifs aux immeubles, et l'absence d'exécution des formalités a été assortie d'une inopposabilité des documents aux tiers pour certains de ces actes. Font notamment l'objet d'une publication obligatoire à peine d'inopposabilité aux tiers tous les actes portant ou constatant entre vifs, mutation ou constitution de droits réels immobiliers. D'autres documents sont publiés afin d'assurer la complétude de la chaîne de propriété retranscrite au fichier immobilier ; c'est le cas des attestations notariées constatant la transmission ou la constitution par décès de droits réels immobiliers. Par l'opposabilité des actes et les informations qu'elle procure, la publicité foncière joue ainsi un rôle fondamental dans la sécurisation des transactions immobilières mais également des financements bancaires, par l'inscription des sûretés immobilières garantissant ces financements. Mais contrairement à d'autres régimes de publicité foncière prévalant en Europe, la publicité foncière, telle qu'elle découle des décrets de 1955 précités n'est pas créatrice ou attributive de droits réels : elle est simplement confortative de ces droits. Dans une continuité historique qui accorde une force juridique aux actes occultes, la publicité n'est ni une condition ni une garantie de la validité du droit réel, objet de l'acte publié qui préexiste à sa publication. En revanche, elle garantit la pleine efficacité de l'acte en le rendant opposable aux tiers.
Enfin, la publicité foncière joue un rôle fiscal important puisque, dès sa création, il a été décidé de confier la gestion de la publicité foncière à un service de l'administration fiscale. L'exécution de la formalité de publicité foncière est l'occasion pour le service chargé de la publicité foncière de percevoir les taxes et droits dus en la matière, à savoir la taxe de publicité foncière (qu'elle tienne lieu ou non de droit d'enregistrement) et la contribution de sécurité immobilière. Au fil du temps, le rôle fiscal des services chargés de la publicité foncière s'est étendu puisqu'ils perçoivent également l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus au titre des plus-values immobilières des particuliers ou encore la taxe sur les terrains devenus constructibles.
Sur le plan opérationnel, la mission de publicité foncière se décompose en deux tâches distinctes, strictement encadrées par les dispositions du code civil et les décrets de 1955 :

- la tenue du fichier immobilier qui passe par la distinction entre les formalités de publication des actes, de mentions en marge des actes publiés et d'inscriptions des hypothèques ;
- la délivrance des renseignements relatifs aux immeubles.

Cette mission a été initialement confiée à un conservateur des hypothèques, sous sa responsabilité civile personnelle. Depuis le 1er janvier 2013, date de l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010 portant suppression du régime des conservateurs des hypothèques, le service public de la publicité foncière a été confié aux services chargés de la publicité foncière (SPF), placés sous l'autorité de la direction générale des finances publiques (DGFiP).
Outre cette importante transformation organisationnelle, la publicité foncière fait l'objet d'une dématérialisation et d'une informatisation progressives, qui ont débuté en 1998 par la mise en place d'un fichier informatisé. Par la suite, le logiciel Télé@ctes a permis la transmission des données juridiques par les notaires aux SPF. Les notaires constituent en effet les principaux usagers de la publicité foncière et déposent 90 % des demandes de formalités. Le reliquat des formalités, non dématérialisées, est déposé par les avocats, les commissaires de justice et l'administration.
En 2023, les 122 services chargés de la publicité foncière ont exécuté près de six millions de formalités, parmi lesquelles 1,5 million de ventes, 1,2 million de sûretés (dont essentiellement des inscriptions de privilèges et d'hypothèques), 1,2 million d'autres publications (donations, partages et attestations après décès essentiellement) et 2 millions de réponses à des demandes de renseignements aux usagers, étant précisé que 5,1 millions de demandes de renseignements émanant des notaires ont par ailleurs été traitées de façon automatisée par l'outil ANF (Accès des Notaires au Fichier).
Malgré ces considérables évolutions techniques et organisationnelles, le droit de la publicité foncière reste essentiellement régi par les décrets de 1955, qui ont été très peu remaniés depuis soixante ans. La doctrine appelait pourtant de ses vœux une refonte des textes relatifs à la publicité foncière dès la publication du décret du 4 janvier 1955. Ce texte se révèle en effet d'une grande technicité, ne respectant pas la hiérarchie des normes et comprenant aujourd'hui de nombreuses dispositions obsolètes ou difficilement appréhendables, tant pour l'usager que pour les professionnels du droit.
Par ailleurs, une dégradation de la qualité du service rendu par les SPF a été observée à partir du début des années 2010 jusqu'à la crise sanitaire de 2020 liée au Covid, marquée par des délais de publication qui se sont fortement accrus. Les causes sont multiples mais tiennent essentiellement à la conjugaison de la croissance du marché immobilier et de la baisse des effectifs, malgré la dématérialisation croissante des échanges.
Cependant, à compter de 2021, les délais de publication se sont rétablis au niveau de 2010. De nombreux dispositifs de soutien et d'allégement des tâches, tels que la création des services d'appui de la publicité foncière, le développement de la dématérialisation, conjugués au ralentissement actuel du marché immobilier, expliquent cette nette amélioration.

Année
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024 (*)
Délai
de publication
(en nombre
de jours
à fin d'année)
35
56
53
56
60
73
86
112
123
130
142
134
111
53
35

(*) Dernière situation connue à fin mars 2024.

Le délai de traitement des publications n'est pas sans conséquence sur la sécurité juridique des transactions immobilières et sur la confiance des créanciers hypothécaires, et corrélativement, sur l'attractivité de la France, les délais de réalisation de la publicité foncière ayant une incidence sur le rang de la France dans certains classements internationaux comme le « Doing Business » de la Banque Mondiale. Au titre du classement 2020 (diffusé fin 2019), la France figurait à la trente-deuxième place.
Face à la nécessité de maintenir les processus de publication, d'inscription et de délivrance des renseignements hypothécaires dans des délais satisfaisants et ce, quel que soit le niveau conjoncturel de dynamisme du marché immobilier, l'idée d'une nécessaire modernisation du régime de la publicité foncière s'est imposée.
Partant de ces constats et guidés par une volonté commune de simplification et de modernisation du droit de la publicité foncière, le ministère de la justice et le ministère de l'économie, des finances et de la relance ont conjointement engagé une réflexion sur une possible rationalisation du régime de la publicité foncière.
Dans le prolongement de ce travail commun, le directeur des affaires civiles et du sceau et le directeur général des finances publiques ont confié au Professeur Laurent Aynès, Université Paris I Panthéon-Sorbonne, par lettre de mission en date du 2 novembre 2017, la présidence d'un groupe de travail pluridisciplinaire chargé d'élaborer un avant-projet de texte modernisant le régime de la publicité foncière. Une quinzaine de réunions a été tenue par ce groupe, permettant notamment les auditions de parties prenantes qui ont exprimé une réelle attente d'une réforme de la publicité foncière pour en moderniser le fonctionnement et en faciliter l'accessibilité. Les conclusions de cette commission, fruit d'un travail dense et très technique, sont présentées dans le rapport « Pour une modernisation de la publicité foncière », remis au ministre de la justice, garde des sceaux, le 12 novembre 2018, par le Professeur Aynès.
En outre, il s'est avéré nécessaire d'articuler la réforme de la publicité foncière avec la réforme du droit des sûretés. Ce projet, matérialisé par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, s'appuie quant à lui sur les conclusions du rapport rendu en mars 2005 par le Professeur Grimaldi.
Objectifs de la réforme
S'appuyant sur les travaux de la Commission de réforme de la publicité foncière, l'objectif de la réforme n'est pas de remettre en cause les principes fondateurs de l'actuel système de publicité foncière ou d'en bouleverser le fonctionnement. Il s'agit plutôt de lui offrir un régime modernisé, simplifié et rationnalisé, par la création de principes généraux de la publicité foncière, codifiés dans le code civil, afin d'améliorer l'accessibilité de la matière et de renforcer son efficacité juridique.
Sur le plan formel et sur la base des conclusions de la Commission de réforme de la publicité foncière, le décret du 4 janvier 1955 est abrogé et ses dispositions de valeur législative sont rassemblées au sein du titre V « De la publicité foncière » du livre II du code civil, d'ores et déjà existant, afin d'en achever la codification. Ce regroupement est l'occasion de simplifier et de moderniser le langage utilisé pour rendre le droit de la publicité foncière plus accessible, et de présenter de façon claire et chronologique les grands principes communs à toutes les formalités de publicité foncière, ainsi que chaque étape de ces formalités susceptibles d'engager la responsabilité de l'Etat.
Par ailleurs, le titre II du livre IV du code civil relatif aux sûretés réelles et plus particulièrement, la section 6 de son chapitre III portant sur l'inscription des hypothèques, est partiellement réécrit afin là encore de moderniser la langue et d'énoncer clairement les principes gouvernant cette formalité spécifique, en tenant compte de l'acquis jurisprudentiel. En particulier, les expressions « d'arrêt du cours des inscriptions », « d'effet légal » de l'hypothèque, de « date d'extrême effet » de l'inscription, usitées des praticiens rompus à la matière mais hermétiques au juriste profane, sont ainsi remplacées par des termes plus accessibles.
Sur le fond, les conditions nécessaires à l'accomplissement de chaque formalité et à son effectivité sont clairement exposées. Le principe de l'authenticité des actes rendus publics et l'exigence de publicité préalable des titres antérieurs à ceux dont la publicité est requise, sont clarifiés et renforcés par les nouveaux textes. Les formalités dont la base légale était mal assurée, particulièrement en matière de mentions en marge d'inscriptions d'hypothèque déjà prises ou de documents précédemment publiés, sont sécurisées. Les règles d'opposabilité née de la publicité foncière sont rassemblées et clairement énoncées. En particulier, la liste des actes publiés à cette fin est identifiée. Dans un même souci de clarification, l'abrogation de l'article 941 du code civil, devenu inutile, permet d'aligner l'opposabilité de la publication des donations immobilières sur le droit commun et de rejoindre ainsi la jurisprudence en la matière. L'ordonnance réaffirme le principe de la priorité accordée au droit résultant d'un acte rendu opposable par sa publication au fichier immobilier (principe du « primo-publiant »).
En matière d'inscription d'hypothèque, les règles relatives au périmètre des sommes garanties par l'inscription sont complétées par des précisions quant aux intérêts qui sont couverts de plein droit par l'inscription en vertu de la loi, quoique non mentionnés par le créancier dans les bordereaux d'inscription. En outre, le régime de la réduction judiciaire de l'inscription est clarifié.
Sur le plan procédural, certaines règles, sources de complexité, sont abandonnées ou donnent lieu à des mesures de mise en cohérence. Les demandes de formalités de publicité foncière qui ne satisfont pas aux conditions nécessaires pour être exécutées font désormais l'objet d'une sanction unifiée par type de manquement, qu'elles soient relatives à la publication d'un document ou à l'inscription d'une hypothèque. Les règles de refus d'admission d'un document au dépôt par le SPF, de suspension des opérations de publicité dans l'attente de la régularisation de la requête et d'arrêt de la formalité faute d'une telle régularisation, font l'objet d'une présentation modernisée et sont rationnalisées, afin de dégager les gains de productivité attendus des SPF.
Nombre des simplifications procédurales opérées par l'ordonnance renforcent concomitamment le rôle des professionnels du droit dans la publicité foncière, dont ils sont tant les utilisateurs que les acteurs. La réaffirmation du principe de la forme authentique de l'acte à publier conforte la place centrale dans le dispositif des notaires, auteurs de la grande majorité des actes publiés au fichier immobilier. La présentation obligatoire du titre fondant l'inscription de l'hypothèque légale attachée aux jugements de condamnation et de l'hypothèque judiciaire est supprimée, de même que les contrôles corrélatifs de fond et de délai opérés par le SPF. Ce faisant, l'ordonnance restitue au professionnel du droit qui est à l'initiative de l'inscription de ces catégories d'hypothèques (avocat, commissaire de justice) son rôle de garant de la validité et de la sécurité juridique de la procédure et, réciproquement, au service chargé de la publicité foncière son rôle de gardien du formalisme, à l'exclusion de tout contrôle de fond. Cette mesure met ainsi fin à des vérifications et à des demandes de pièces complémentaires qui retardent l'accomplissement de l'inscription. Dans la même perspective, les mentions en marge de documents précédemment publiés sont dotées d'un régime reposant sur le dépôt d'un bordereau complété des mentions nécessaires par le professionnel du droit, sans présentation de pièces justificatives ni contrôle de fond opéré par le SPF. Face au succès rencontré par la radiation « simplifiée » de l'inscription d'hypothèque, la logique de cette procédure est approfondie, puisque la mention en marge opérant la radiation sera désormais requise sur simple dépôt de ce bordereau, sans présentation ni contrôle par le SPF des pièces justificatives.
Comme la plupart des aspects de la réforme précédemment exposés, ces mesures concourront là encore à la fluidité et à l'abaissement des délais des opérations de publicité foncière.
Présentation des articles
L'ordonnance comprend cinq titres et vingt-sept articles.
Le titre Ier traite de la codification du droit de la publicité foncière, le titre II de la modernisation des règles de la publicité des hypothèques, le titre III des dispositions diverses et de la coordination, le titre IV des dispositions relatives à l'outre-mer et le titre V comporte des dispositions transitoires et finales.
Titre Ier. - Codifier le droit de la publicité foncière.
Le titre Ier est composé de sept articles répartis en quatre chapitres, dont l'objet est de codifier le droit de la publicité au titre V du livre II du code civil. La structure générale du livre II du code civil n'est pas modifiée par cette intégration.
Chapitre Ier. - Instituer une théorie générale de la publicité foncière.
Ce chapitre composé de quatre articles a pour objet de codifier les principes généraux qui structurent la publicité foncière e. Ses deux premiers articles formalisent au plan légistique l'intégration du droit de la publicité foncière dans le code civil.
L'article 1er et l'article 2 de l'ordonnance suppriment le chapitre unique du titre V du livre II du code civil comportant l'unique article 710-1 relatif à la forme authentique des actes publiables.
L'article 3 crée un chapitre 1er qui comprend des dispositions introductives : les articles 710-1 à 710-6 nouveaux énoncent des définitions et principes fondamentaux nécessaires à la compréhension de la matière et des dispositions qui suivent.
L'article 710-1 consacre une définition de la publicité foncière, recentrée sur la publicité des actes relatifs aux droits réels immobiliers, et énonce le principal effet juridique généré par la publicité foncière : l'opposabilité aux tiers des documents rendus publics.
L'article 710-2 reprend le principe de la tenue d'un fichier immobilier public tenu par l'Etat, qui présente la situation juridique des immeubles au regard des documents rendus publics.
L'article 710-3 indique les trois formalités de publicité foncière susceptibles d'être requises.
L'article 710-4 introduit l'obligation de publication qui concerne la majorité des actes et décisions entrant dans le périmètre de la publicité foncière. Cet article érige aussi la forme authentique de l'acte en condition pour accéder à la formalité de publication.
L'article 710-5 définit le principe dit de « l'effet relatif » initialement prévu par l'article 3 du décret du 4 janvier 1955.
L'article 710-6 annonce le principe de la délivrance, par le SPF, des informations rendues publiques.
L'article 4 crée un chapitre 2 consacré aux dispositions communes aux trois formalités de publicité foncière. Ce nouveau chapitre est divisé en six sections et suit une logique chronologique, destinée à éclairer l'usager sur les principes fondamentaux à respecter pour obtenir la publicité d'un document, les sanctions et recours ainsi que les règles d'accès des tiers aux informations et documents rendus publics.
La section 1 est consacrée aux conditions d'admission des documents à la publicité foncière. Elle comprend les articles 710-7 à 710-9.
L'article 710-7 indique les éléments essentiels que doit contenir tout document présenté à la publicité foncière. Il précise que toute requête aux fins de publicité doit être assortie d'un certificat de l'identité des parties et d'un certificat de conformité de la requête avec les informations contenues dans les documents à publier, condition substantielle qui contribue à la fiabilité du fichier immobilier.
L'article 710-8 fonde le contrôle, par le SPF, de la nature, de la forme et du contenu du document qui lui est présenté, afin de déterminer s'il peut être admis aux opérations de publicité.
L'article 710-9 est une disposition d'aiguillage de la lecture. Il indique que le dépôt d'un document auprès du service charge de la publicité foncière peut faire l'objet d'une décision de refus par le service chargé de la publicité foncière, ainsi que le régime applicable à cette décision.
La section 2 est consacrée au registre des dépôts et à l'inscription des documents ayant passé l'étape de l'admission. Cette section contient un article unique.
L'article 710-10 présente le premier outil indispensable aux opérations de publicité foncière en droit français : la tenue d'un registre des dépôts, permettant de fixer la date et le rang de publicité d'un document dès son admission au registre, critère indispensable en présence de documents concurrents. A cet égard, la garantie corrélative du traitement chronologique des requêtes aux fins de publicité par le service est réaffirmée.
La section 3 est consacrée aux opérations de publicité foncière d'un document dont le dépôt a été accepté. Cette section comprend les articles 710-11 à 710-13.
L'article 710-11 a pour objet de définir le contrôle de concordance que le service chargé de la publicité doit assurer entre les documents relatifs à un immeuble, déjà mentionnés au fichier immobilier, et ceux dont la publicité est requise. Ce contrôle est imposé pour assurer la fiabilité du fichier immobilier. L'un des points de contrôle concerne la condition de publication du titre antérieur dite de « l'effet relatif » initialement prévue par l'article 3 du décret du 4 janvier 1955 et annoncée au nouvel article 710-5. Les exceptions déjà existantes à cette exigence sont reprises, en cohérence avec les nouvelles publications prévues en matière de transferts légaux (nouveaux articles 710-25 et 710-26). Par ailleurs, le texte codifie la jurisprudence de la Cour de cassation dite « Hédreul » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 juin 1996, n° 94-18.004, publié au Bulletin) prise en matière d'inscription d'hypothèques. Dans cette décision, la Cour de cassation a jugé que le conservateur des hypothèques devait contrôler que le propriétaire grevé était bien le dernier mentionné au fichier immobilier, puisque le code civil prévoit que les inscriptions ne peuvent être utilement prises lorsque le débiteur n'est plus propriétaire du bien. L'article 710-11 étend cette obligation de concordance aux publications, afin d'éviter la création de plusieurs chaînes de propriété au fichier immobilier, et renforce ainsi la fiabilité des informations délivrées. Par ailleurs, le texte définit les exceptions à ce principe, dans la lignée de la doctrine anciennement développée par les conservateurs des hypothèques.
L'article 710-12 renomme et circonscrit le régime de l'ancienne décision de rejet d'une formalité par le SPF, prévu par le décret du 4 janvier 1955. Elle sera désormais qualifiée de décision d'arrêt des opérations de publicité d'un document préalablement admis au dépôt, afin d'éviter toute confusion avec la décision de refus de dépôt pouvant intervenir en amont, lors du dépôt de la requête aux fins de publicité (cf. art. 710-9 nouveau). Avant décision d'arrêt, l'opération de publicité fera l'objet d'une décision de suspension, dans l'attente des régularisations pouvant être demandées par le service instructeur.
L'article 710-13 transpose le cas particulier de la décision d'arrêt des opérations de publicité d'un document au motif que son dépôt aurait dû être refusé à réception de la requête aux fins de publicité par le service chargé de la publicité foncière (hypothèse anciennement dite du « rejet pour refus non opposé »).
La section 4 a pour objet de préciser le moment où la publicité foncière produit ses effets après l'achèvement des opérations de publicité. Elle comprend les articles 710-14 et 710-15.
L'article 710-14 maintient la règle selon laquelle la publicité d'un document produit ses effets au jour du dépôt de ce document auprès du service, tel que mentionné au registre des dépôts.
En complément, l'article 710-15 rappelle que les formalités prennent rang au jour mentionné au registre des dépôts.
La section 5 est consacrée à l'accès aux informations rendues publiques, fonction primordiale de la publicité foncière annoncée à l'article 710-6. Cette section contient les articles 710-16 à 710-18.
L'article 710-16 a pour objet de clarifier le type d'informations que l'usager peut obtenir en interrogeant le SPF.
L'article 710-17 traite des obligations relatives à la délivrance d'informations par le SPF et des limites de cette délivrance. Ce texte permet de regrouper des dispositions éparses et dont le niveau de norme n'était pas respecté.
L'article 710-18 donne un fondement législatif à l'existence du dispositif de traitement automatisé mis en place en partenariat avec le Conseil supérieur du notariat (CSN), étend aux avocats et commissaires de justice la faculté de créer à leurs frais un tel traitement et entérine les obligations et le rôle de chaque acteur concerné.
La section 6 traite des recours ouverts aux usagers du service public de la publicité foncière. Cette section comporte deux sous-sections réunissant les articles 710-19 à 710-21.
L'article 710-19 clarifie la voie de recours à l'encontre des décisions de refus de dépôt et d'arrêt de l'opération de publicité, anciennement prévue à l'article 26 du décret du 4 janvier 1955. La rédaction de ce dernier conduisait l'usager à user du recours de façon prématurée et à encourir l'irrecevabilité de son action en justice. La rédaction a donc été simplifiée pour mettre fin à toute ambiguïté.
L'article 710-20 réaffirme et simplifie le principe de responsabilité de l'Etat pour les fautes commises par les SPF dans l'exécution de leurs missions et ses limites. Afin de tirer les conséquences de la mise en place du traitement automatisé mentionné à l'article 710-18, le texte prévoit de nouvelles limites de la responsabilité de l'Etat relatives à la mise en œuvre de ce dispositif informatique.
L'article 710-21 reprend les conditions d'engagement de l'action en responsabilité de l'Etat pour faute dans le cadre de la mission de publicité foncière.
Chapitre II. - Rationaliser le régime des publications.
Ce chapitre contient un article unique ayant pour objet de codifier et de rationaliser les règles relatives à la publication des documents autres que les hypothèques et les mentions en marge.
L'article 5 crée un chapitre 3 au sein du titre V du livre II du code civil, divisé en quatre sections consacrées à la formalité de la publication.
La section 1 traite de la nature des publications et du périmètre limitatif des documents admis à cette formalité. Elle regroupe les articles 710-22 à 710-28.
L'article 710-22 fixe le périmètre général des actes et décisions admis à la publication. Ce texte permet de regrouper et de reprendre sous des termes génériques les opérations, actes et décisions aujourd'hui dispersés dans plusieurs textes du décret du 4 janvier 1955. En cohérence avec la définition de la publicité foncière, ce texte prévoit la publication des actes et décisions relatifs à la titularité d'un droit réel immobilier ou qui affectent ou sont susceptibles d'affecter ces droits. La liste limitative des actes et décisions admis à la publicité foncière sera précisée par la voie réglementaire. Ce champ d'application circonscrit permettra au SPF de refuser l'admission de documents non prévus, afin de concentrer son activité sur l'objet premier de la publicité foncière. Cette mesure tend à désencombrer les registres et le fichier de documents qui ne participent pas à la sécurité juridique et à dégager des gains de productivité.
L'article 710-23 traite de la publication des actes et décisions déclaratifs et confirmatifs des droits réels immobiliers. Cette disposition est isolée de la précédente pour répondre à des besoins légistiques, en vue de la ventilation des effets juridique des différents types de publication par les articles suivants.
L'article 710-24 réaffirme la nécessité de publier une attestation notariée de la transmission ou de la constitution par décès de droits réels immobiliers. Cette publication est effectuée afin d'assurer la complétude de la chaîne de propriété.
L'article 710-25 instaure une nouvelle publication relative à la transmission ou à la constitution de droit réel résultant d'une loi. Cette nouvelle disposition vise les lois par lesquelles les autorités publiques opèrent des transferts de propriété (exemple : SNCF/RFF). Ces transferts sont opposables du fait de la loi, mais celle-ci ne pouvant être publiée en tant que telle par les SPF, un acte spécifique doit être dressé pour la mention du changement de propriétaire au fichier immobilier. Ce texte entérine une pratique d'ores et déjà suivie par le notariat afin d'assurer la complétude de la chaîne de propriété et la fiabilité du fichier.
L'article 710-26 prévoit une publication des actes de notoriété. La prescription acquisitive étant un mode originaire d'acquisition du droit de propriété, les actes de notoriété n'entrent pas dans le champ initial de la publicité foncière. La publication de ces actes est néanmoins prévue par la présente ordonnance, dans un souci de sécurité juridique pour les tiers quant à l'historique de propriété des immeubles.
L'article 710-27 maintient l'obligation des notaires et autorités administratives de faire procéder à la publication des actes et décisions qu'ils dressent ou reçoivent.
L'article 710-28 est relatif aux promesses unilatérales de vente. Les consultations menées ont conduit à maintenir la possibilité de les faire publier.
La section 2 est relative aux conditions d'admission de la publication et contient les articles 710-29 à 710-31. Ceux-ci sont consacrés au principe de l'authenticité, qui est propre à la formalité de publication, les mentions en marge et les inscriptions d'hypothèque étant requises par la voie d'un bordereau dédié.
L'article 710-29 reprend la condition formelle d'authenticité des documents dont la publication est requise, en préservant l'équilibre issu de la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011 de modernisation des professions judiciaires ou juridiques et certaines professions réglementées. Cette loi a notamment exclu l'accès à la publicité foncière des décisions judiciaires d'homologation d'actes contresignés par avocat. Le périmètre de cette exigence d'authenticité est clairement circonscrit aux formalités de publication, à l'exclusion des formalités de mention en marge de documents précédemment publiés et d'inscription.
L'article 710-30 liste les exceptions à la condition d'authenticité des documents à publier, tout en levant les difficultés d'application et les disparités de traitement qui se sont révélées à l'épreuve de la pratique du texte issu de la loi du 28 mars 2011 précitée, en matière d'apports de biens ou de droits réels immobiliers.
L'article 710-31 a pour objet de traiter le cas particulier des publications d'actes et de décisions étrangers. L'entrée en vigueur de la loi du 28 mars 2011, impliquant la réitération en la forme authentique des actes étrangers, devant un notaire français, pour leur publication, a entraîné des difficultés d'interprétation au regard des règles européennes, auxquelles se sont ajouté des problématiques d'impossibilité matérielle de réitérer. Afin de les résoudre, l'article 710-31 revient aux mécanismes antérieurs figurant à l'article 4 du décret du 4 janvier 1955, notamment la facilité procédurale de faire figurer l'acte étranger au rang des minutes d'un notaire exerçant en France pour pouvoir requérir sa publication au fichier immobilier français.
La section 3 est consacrée aux effets de la publication. Elle comprend les articles 710-32 à 710-36.
L'article 710-32 consacre l'opposabilité aux tiers comme effet principal de la publication. Le texte indique que les mentions au fichier immobilier participent de cette opposabilité, au même titre que la copie du document conservée par le service chargé de la publicité foncière. L'effet d'opposabilité généré par la publication peut toutefois ne pas être adapté en raison de la nature de l'opération publiée, ou encore parce que l'opposabilité s'obtient par un autre moyen que la publicité foncière. Le texte regroupe donc les mêmes exceptions que celles précédemment prévues par le décret du 4 janvier 1955. Par souci de cohérence au regard de leur nature, deux types d'actes ne font toutefois plus partie de ces exceptions : les conventions d'indivision et les conventions relatives à l'exercice d'une servitude. Par ailleurs, les consultations ont révélé que le besoin de maintenir la publication des promesses unilatérales de vente était motivé par la recherche de l'effet d'opposabilité attaché à cette publication. Ainsi, même facultative, la publication de ces actes a pour finalité leur opposabilité aux tiers.
L'article 710-33 a pour objet de reprendre sous une forme plus intelligible les règles de rang aux fins d'application de l'effet d'opposabilité, lorsque plusieurs publications sont requises le même jour.
L'article 710-34 réaffirme la règle de l'opposabilité lorsque la publication d'un acte ou d'une décision est requise le même jour qu'une inscription d'hypothèque. Le cas particulier du commandement de payer valant saisie immobilière fait l'objet d'un traitement à droit constant.
L'article 710-35 reprend la précision utile, précédemment mentionnée par le décret du 4 janvier 1955, sur le fait que l'ordre mentionné au registre des dépôt (tenu de façon journalière) est indifférent pour déterminer le rang des formalités déposées le même jour.
L'article 710-36 affirme le lien intrinsèque entre le cadastre et la publicité foncière, le premier procédant de la seconde. La rédaction de l'article 2 du décret du 4 janvier 1955 a été reprise et simplifiée et le renvoi à l'article 1402 du code général des impôts assure une meilleure complétude du principe de publication préalable à la mutation cadastrale.
La section 4 traite des conséquences du défaut de publication et regroupe les article 710-37 à 710-40.
L'article 710-37 fixe, à droit constant, la règle générale applicable en matière de conflit de droits issus d'actes ou de décisions soumis à publicité foncière aux fins d'opposabilité. Les baux de plus de douze ans n'étant plus admis à la publicité foncière, la règle spéciale prévue au 3 de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955 n'est pas reprise. La règle générale de préférence du primo-publiant, actuellement prévue au 1 de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, a été rédigée de façon à rendre le texte plus accessible. Cette règle de conflit est affirmée comme cardinale. Par ailleurs, le texte apporte le tempérament indispensable tenant au cas de la fraude, qui est reconnu par la jurisprudence ancienne et constante de la Cour de Cassation.
L'article 710-38 modernise et réaffirme le correctif apporté à la règle de préférence du primo-publiant par l'article 37 (2) du décret du 4 janvier 1955. Le texte reprend donc la possibilité d'une forme de prénotation lorsque la réitération de la convention conclue entre les parties en la forme authentique est impossible, et fait ainsi obstacle à sa publication et à son opposabilité aux tiers.
L'article 710-39 traite de la responsabilité en cas de défaut de publication ou de publication tardive ou requise de façon incomplète ou erronée. La responsabilité spéciale prévue par le décret du 4 janvier 1955 et le champ d'application restreint qu'elle implique incitaient peu au respect de la publication des documents, en particulier ceux qui n'étaient pas publiés aux fins d'opposabilité. Afin de rationaliser et de renforcer le droit de la publicité foncière, il est renvoyé au droit commun de la responsabilité de manière explicite en cas de manquement à une obligation de publication.
L'article 710-40 aborde la question de l'absence de publication d'une demande en justice entrant dans le périmètre de la publicité foncière. En l'état, l'article 30 (5) du décret du 4 janvier 1955 prévoit l'irrecevabilité de la demande en cause. Pour diverses raisons, cette sanction a été vidée de son efficacité. Elle est donc supprimée au bénéfice d'une nouvelle sanction procédurale de niveau réglementaire : la caducité de l'assignation. Cette sanction apparaît plus incitative car ainsi, le procès ne peut avoir lieu tant que la demande en justice n'est pas publiée.
Chapitre III. - Clarifier le régime des mentions en marge de documents publiés.
Ce chapitre contient un article ayant pour objet de clarifier et de créer un corpus de règles communes au régime des mentions en marge. Ce nouveau corpus permet d'harmoniser et de simplifier les formalités correspondantes, tant pour les usagers que pour le SPF.
L'article 6 crée au sein du titre V du livre II du code civil un chapitre 4 divisé en deux sections, organisant les dispositions régissant la formalité de la mention en marge de documents précédemment publiés.
La section 1 a pour finalité de définir avec précision l'objet et la nature de la mention en marge. Les articles 710-41 et 710-42 composent cette section.
L'article 710-41 codifie le fait que cette mention publique est rédigée par le SPF, qui la porte en marge d'un document précédemment rendu public. Le texte dispose également que le service en fait état sur le fichier immobilier, au même titre qu'une publication ou que l'inscription d'une hypothèque.
L'article 710-42 définit les documents pouvant faire l'objet d'une réquisition de mention en marge. A cet égard, en matière de saisie pénale, le code de procédure pénale ne précise pas le mode de publicité de certains documents relatifs à cette saisie ou à la confiscation pénales. Le texte clarifie donc ce point en prévoyant expressément l'émargement de la saisie pénale alors qu'en l'état, il s'agit d'une pratique calquée sur la saisie immobilière civile.
La section 2 crée un formalisme, à ce jour inexistant, tout en simplifiant la réquisition d'une mention en marge et en rationnalisant le rôle du SPF en la matière. Cette section regroupe les articles 710-43 à 710-45.
L'article 710-43 est novateur puisqu'il crée un formalisme simplifié pour requérir le SPF de rédiger la mention en marge sollicitée. En l'état, l'usager sollicite ce service, généralement par courrier libre, et fournit à l'appui de sa demande les documents à mentionner à marge. Contrairement à son rôle ordinairement passif, le service analyse certains éléments de fond aux fins de rédaction de cette mention (analyse de la chaîne des pouvoirs, vérification de la capacité des parties). Si ce contrôle au fond est expressément prévu en matière de radiation d'inscription, il a été étendu sans base légale à toutes les mentions en marge d'inscription et aux mentions en marge du commandement de saisie lorsque cela est nécessaire. L'article 710-43 fixe désormais le principe d'une réquisition par bordereau avec dispense de présentation des documents. Aux fins de maintien d'un niveau suffisant de sécurité juridique, seule une personne habilitée (notaire, avocat, commissaire de justice) peut élaborer ce bordereau en attestant qu'elle détient les documents justifiant la mention en marge. Le SPF est donc déchargé de toute analyse juridique au fond, permettant ainsi d'accélérer l'exécution des formalités.
L'article 710-44 a pour objet de prévoir le refus, par le SPF, d'exécuter la mention en marge qui ne remplit pas les conditions requises. Le texte dispose que ce refus d'exécution est formalisé comme en matière de refus de dépôt. Par ailleurs, le texte précise que si la mention en marge a pu être établie, elle est également portée sur le registre des dépôts afin qu'elle prenne rang.
L'article 710-45 traite des particularités procédurales inhérentes à la nature de cette formalité en matière de refus de dépôt, de suspension et d'arrêt des opérations de publicité. La dispense du certificat d'identité prévu en l'état pour les mentions en marge des inscriptions est intégrée au régime général des mentions en marge.
Chapitre IV. - Préciser les règles applicables à certains régimes de publicité foncière.
Ce chapitre contient un article d'orientation destiné à rappeler qu'en dehors du régime de droit commun de publicité foncière, il existe deux autres systèmes relevant de textes spéciaux.
L'article 7 créé au sein du titre V du livre II du code civil un chapitre 5 consacré aux autres régimes de publicité foncière et contenant les articles 710-46 et 710-47.
L'article 710-46 renvoie au régime spécial du livre foncier d'Alsace-Moselle pour les immeubles situés dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle.
L'article 710-47 est également un article de fléchage permettant de signaler le régime du livre foncier de Mayotte.
Titre II. - Moderniser les règles de la publicité des hypothèques.
Le titre II est composé d'un article placé dans un chapitre unique, qui a pour objet de clarifier le régime de l'inscription d'hypothèque et de faciliter les opérations de mentions en marge de l'inscription.
Chapitre unique. - Clarifier le régime de l'inscription et faciliter les mentions en marge.
L'article 8 réécrit intégralement la section 6, relative à l'inscription des hypothèques, du chapitre 3 du sous-titre III du titre II du livre IV du code civil. Réintitulée « De la publicité des hypothèques », la section 6 voit son plan remanié, sous la forme de quatre sous-sections. Celles-ci sont successivement consacrées aux conditions de l'inscription, aux effets de l'inscription, aux mentions en marge des inscriptions et enfin à la radiation de l'inscription. Les règles consacrées résultent largement du droit positif antérieurement applicable. L'apport de l'ordonnance réside principalement dans la réorganisation et la réécriture modernisée de ces dispositions, pour la plupart anciennes et souvent peu intelligibles.
L'article 2421 affirme de façon liminaire le caractère facultatif de la publicité d'une hypothèque. Par ailleurs, le texte reprend le principe selon lequel les hypothèques sont rendues publiques par la formalité de l'inscription d'un bordereau d'hypothèque, mentionnée au 2° de l'article 710-3. Cet article désigne ainsi l'inscription comme un régime spécial de publicité foncière, tout en matérialisant son lien avec le régime général prévu aux articles 710-1 et suivants, qui s'applique à défaut de disposition dérogatoire.
La sous-section 1 traite des conditions de l'inscription. Elle est composée des articles 2422 à 2427.
L'article 2422 rappelle le principe selon lequel l'inscription d'hypothèque ne peut être prise que pour une somme et sur des immeubles déterminés.
L'article 2423 reprend l'actuelle règle qui aménage, pour des raisons pratiques, les modalités de désignation de l'immeuble, lorsque l'inscription porte sur un lot de copropriété.
L'article 2424 énonce le principe selon lequel l'inscription n'a lieu qu'à la requête du titulaire du droit d'hypothèque. Elle ne peut être exécutée d'office par le SPF.
L'article 2425 décline le principe général énoncé à l'article 710-11 dans la partie relative à l'inscription d'hypothèque. Son premier alinéa énonce ainsi qu'aucune inscription ne peut être prise contre le précédent titulaire du droit grevé, après la publication de la mutation opérée au profit d'un tiers. La combinaison des articles 710-11 et 2425 entérine ainsi de façon claire la jurisprudence développée par la Cour de cassation, quant à cette limite au droit de prendre une inscription et au contrôle qui incombe à cet égard au SPF (Cass, 3e civ, 12 juin 1996, n° 94-18.004). Son second alinéa précise que cette restriction ne s'applique pas au renouvellement d'une inscription déjà prise ou à l'inscription définitive d'une hypothèque ayant déjà fait l'objet d'une inscription provisoire.
L'article 2426 consacre le système de la réquisition d'inscription d'hypothèque au moyen de deux bordereaux, contenant un certificat de conformité entre eux, un certificat d'identité des parties établi par une personne habilitée, et un certificat attestant que le montant garanti par l'inscription n'est pas supérieur à celui mentionné dans le titre permettant de la requérir auprès du SPF.
L'article 2427 dispose que sauf stipulation contraire des parties, les frais d'inscription de l'hypothèque sont avancés par le créancier inscrivant puis supportés par le débiteur. Le second alinéa précise que dans le cas de l'inscription de l'hypothèque légale du vendeur d'immeuble, les frais de publication de l'acte de vente sont aussi supportés par l'acquéreur, lorsque la publication est requise par le vendeur en vue de l'inscription de son hypothèque.
La sous-section 2 est consacrée aux effets de l'inscription d'hypothèque. Elle regroupe les articles 2428 à 2437.
L'article 2428 établit clairement le lien entre l'inscription de l'hypothèque et son opposabilité aux tiers. Il explicite cet effet en indiquant que l'inscription conditionne l'exercice du droit de préférence et du droit de suite attachés à l'hypothèque. La protection du tiers acquéreur d'un immeuble grevé d'une inscription qui ne lui a pas été révélée par les renseignements délivrés par le SPF est assurée, grâce à une exception ménagée au droit de suite du créancier hypothécaire.
L'article 2429 reformule les règles relatives au périmètre des sommes garanties par l'inscription, et renforce ainsi leur intelligibilité. Son premier alinéa rappelle que l'inscription garantit le capital et les accessoires de la créance hypothécaire, tels qu'ils sont mentionnés dans les bordereaux présentés. Son deuxième alinéa précise la méthode de décompte des intérêts non mentionnés dans les bordereaux, mais qui sont garantis de plein droit en vertu de la loi. Ces sommes correspondent aux intérêts et arrérages à échoir pour les trois années précédant le moment auquel l'immeuble est purgé du droit de suite attaché à l'hypothèque. Le troisième alinéa rappelle la nécessité de prendre une inscription complémentaire pour garantir les accessoires de la créance non couverts par l'inscription initiale. Dans un souci de sécurité juridique, ce texte précise que l'inscription complémentaire demeure soumise aux dispositions de l'article 2425, qui interdisent la prise d'une inscription après la publication de la mutation de l'immeuble concerné au profit d'un tiers. Enfin, dans la continuité de l'ancien article 2427, le cas de l'inscription de l'hypothèque garantissant un prêt viager hypothécaire fait l'objet de dispositions dérogatoires.
L'article 2430 reprend le principe selon lequel le créancier hypothécaire indique dans les bordereaux la durée d'effet de son inscription. Il reformule à droit constant les limites dans lesquelles cette durée peut être déterminée, dans un objectif d'intelligibilité de la norme. Il précise la teneur du contrôle opéré à cet égard par le SPF, ainsi que la sanction attachée au dépassement des limites fixées par la loi à la durée de l'inscription.
L'article 2431 reconduit le principe de la péremption de l'inscription non renouvelée avant l'échéance indiquée par le créancier.
L'article 2432 énonce, dans la continuité de l'ancien article 2431, que si l'un des délais prévus à l'article 2430 n'a pas été respecté, l'inscription n'a pas d'effet au-delà de la date d'expiration de ce délai.
L'article 2433 réaffirme l'applicabilité des précédents articles au cas de l'inscription judiciaire définitive et à son renouvellement.
L'article 2434 reprend la règle selon laquelle en matière d'acceptation d'une succession à concurrence de l'actif net ou de succession vacante, l'inscription n'a pas d'effet si elle est prise après le décès du titulaire du droit grevé.
L'article 2435 renvoie, dans la continuité de l'ancien article 2422, aux règles spéciales applicables aux effets de l'inscription d'hypothèque en cas de saisie immobilière, de procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, en cas de procédure de traitement de surendettement des particuliers ou encore en cas de saisie pénale.
L'article 2436 réserve à nouveau le cas du renouvellement de l'inscription et de l'inscription définitive d'une hypothèque ayant fait l'objet d'une inscription provisoire, qui ne sont pas affectés par les dispositions des articles 2434 et 2435.
L'article 2437 reprend le renvoi opéré par l'ancien article 2422 aux dispositions de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, en cas d'exécution forcée immobilière. Il complète ce renvoi de la procédure d'administration forcée immobilière propre au droit alsacien-mosellan.
La sous-section 3 porte sur les mentions en marge des inscriptions d'hypothèque. Elle regroupe deux articles.
L'article 2438 définit le champ d'application des modifications susceptibles d'être publiées par voie de mention apposée en marge du bordereau d'une inscription existante. Il reprend la condition commune à ces actes énoncée par l'ancien article 2425, qui correspond à l'absence d'aggravation de la situation du débiteur. S'agissant des conditions de réquisition et d'exécution de la formalité, le texte renvoie au nouveau formalisme défini par les articles 710-41 à 710-45. Ce faisant, l'article 2438 procure un cadre juridique à la réquisition de la formalité, à son exécution et au contrôle incombant au SPF. Pour tenir compte de la condition particulière aux mentions en marge portant sur une inscription, il complète le contenu du bordereau prévu à l'article 710-43 par la certification de ce que l'acte à mentionner n'aggrave pas la situation du débiteur.
L'article 2439 reformule la liste non limitative des actes susceptibles d'être mentionnés en marge d'une inscription d'hypothèque.
La sous-section 4 régit la radiation d'une inscription d'hypothèque. La forte particularité de la radiation, parmi les actes susceptibles d'être mentionnés en marge de l'inscription d'hypothèque, a justifié que lui soit consacrée une sous-section distincte. Celle-ci offre une présentation de la radiation de l'inscription largement remaniée sur la forme, complétée et réorganisée en six paragraphes, afin d'en clarifier le régime. Cette section comprend les articles 2440 à 2449.
L'article 2440 dispose en son premier alinéa que la radiation est fondée sur le consentement du créancier bénéficiaire de l'inscription ou sur une décision judiciaire passée en force de chose jugée, dans la continuité de l'ancien article 2435. Le second alinéa impose qu'en cas de radiation amiable, le consentement du créancier bénéficiaire de l'inscription soit certifié par un acte authentique établi à cet effet. Cette obligation a pour objectif de garantir un niveau de sécurité juridique équivalent à celui du système antérieur, qui prévoyait la remise au service chargé de la publicité foncière de l'acte authentique portant consentement ou, en cas de radiation dite « simplifiée », de la copie authentique d'un acte notarié attestant du consentement. Les troisième et quatrième alinéas édictent une définition de la radiation totale et de la radiation partielle, qui résultent respectivement de la mainlevée et de la réduction de l'inscription.
L'article 2441 apporte des précisions quant aux consentements requis pour la radiation d'une hypothèque rechargeable.
L'article 2442 est consacré à la mainlevée de l'inscription. Dans la continuité de l'ancien article 2438, il définit les cas dans lesquels le créancier a l'obligation de consentir à la mainlevée. Il précise qu'à défaut, l'action en mainlevée est ouverte à tout intéressé.
Les articles 2443 et 2444 portent sur la réduction de l'inscription. Ces dispositions présentent les modalités de la réduction, qui peut porter sur les sommes garanties ou sur les immeubles grevés. Elles détaillent aussi les cas d'ouverture de l'action en réduction de l'inscription.
L'article 2445 dispose que la radiation a lieu par voie de mention en marge de l'inscription concernée, et renvoie en conséquence à l'application des articles 710-41 à 710-45.
L'article 2446 définit les effets généraux de la radiation de l'inscription.
L'article 2447 précise la portée de l'annulation de la radiation. Il ménage une exception au profit du tiers ayant lui-même procédé à une formalité de publicité foncière entre la radiation de l'inscription et l'annulation de la radiation. Il s'agit de la consécration d'une jurisprudence ancienne, protectrice du tiers ayant pu agir en considération de la radiation (Cass, Req., 9 décembre 1846).
Les articles 2448 et 2449 reprennent les règles particulières relatives à la radiation de l'inscription des hypothèques légales d'un époux contre l'autre et des mineurs ou des majeurs en tutelle contre l'administrateur légal ou le tuteur.
Titre III. - Dispositions diverses et de coordination.
Le titre III est composé de quatorze articles comportant diverses mesures de mise en cohérence de fond et de forme avec d'autres textes législatifs.
L'article 9 met en cohérence l'article L. 331-7 du code de l'action sociale et des familles.
L'article 10 modifie plusieurs articles du code civil. Le 1° de cet article supprime le régime obsolète d'opposabilité des donations en abrogeant les articles 939 à 941 du code civil. Le 2° tire les conséquences de cette suppression ; les donations rejoignant le régime de droit commun des publication, l'article 942 est modifié en ce sens. Le 3° supprime le second alinéa de l'article 1198, l'article 710-37 réservant désormais le cas de la fraude pour apporter le correctif nécessaire au principe du primo-publiant dans le règlement des conflits de droits réels.
Le 4° de cet article tire la conséquence du recentrage du périmètre sur les actes et décisions relatifs à la titularité d'un droit réel immobilier ou qui affectent ou sont susceptibles d'affecter ces droits. Ainsi, la publication du contrat de promotion immobilière est exclue du champ de la publicité foncière et le quatrième alinéa de l'article 1831-3 est donc supprimé.
L'article 11 met en cohérence et modifie plusieurs articles du code de commerce. Le 1° opère une actualisation de l'article L. 526-9. Les 2° et 3° ont pour objet de clarifier le régime de publication des mesures d'inaliénabilité prévues en matière de procédures collectives, et d'assurer la cohérence de la sanction de la nullité d'un acte passé en violation de ces inaliénabilités, lorsque ces dernières sont inopposables au tiers acquéreur faute d'avoir été fait l'objet d'une publication
L'article 12 tire les conséquences, dans le code de la construction et de l'habitation, de la suppression de la publication du contrat de promotion immobilière en abrogeant son article L. 221-6.
L'article 13 clarifie le principe de publication de l'obligation réelle environnementale par modification du quatrième alinéa de de l'article L. 132-3 du code de l'environnement.
L'article 14 procède à une coordination formelle de l'article L. 323-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
L'article 15 est consacré à diverses mesures de coordination formelle au sein du code général des impôts. Le 9° procède à une mise en concordance relative au lien entre la publicité foncière et le cadastre prévue à l'article 710-36 nouveau du code civil, entraînant la modification de l'article 1402.
Les articles 16 à 18 procèdent à plusieurs coordinations formelles au sein du code de procédure pénale, du code rural et de la pêche maritime et du livre des procédures fiscales.
L'article 19 clarifie l'obligation de publication du règlement de copropriété par modification de l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
L'article 20 met en cohérence la publication du contrat de location accession par modification de l'article 4 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984.
L'article 21 est consacré à la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et la Moselle. Cet article comporte plusieurs mesures de coordination formelle des dispositions relatives à l'inscription des hypothèques en tirant les conséquences de la suppression des privilèges immobiliers spéciaux issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021. Le 2° met en cohérence le régime applicable dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle renvoyant à l'article 941 du code civil supprimé par l'article 9 de l'ordonnance, en abrogeant le premier alinéa de l'article 38-2 de la loi du 1er juin 1924. Après consultation de la commission du droit local d'Alsace-Moselle, les règles de publication des actes et décisions étrangers prévues au nouvel article 710-31 du code civil ont été étendues à ces départements par modification de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924.
Titre IV. - Dispositions relatives à l'outre-mer.
Le titre IV est composé deux articles comportant diverses mesures d'adaptation et de coordination.
L'article 22 procède à un alignement du régime du livre foncier de Mayotte avec les modifications opérées en droit général, emportant abrogation du 6° de l'article 2490 et des articles 2522, 2528 et 2529 du code civil ainsi que la modification des articles 2508, 2509, 2521, 2523 et 2524 du même code. Il comporte également une mesure d'adaptation pour Saint-Pierre-et-Miquelon, où la publicité foncière n'est pas informatisée. Le 3° de l'article 710-16, le 3° de l'article 710-17 et l'article 710-18 nouveaux du code civil ne s'appliquent donc pas dans ce département.
L'article 23 procède à diverses mesures de coordination formelle.
Titre V. - Dispositions transitoires et finales.
Le titre V est composé de trois articles relatifs à l'entrée en vigueur de la réforme et à son régime transitoire.
L'article 24 abroge le décret-loi n° 55-22 du 4 janvier 1955.
L'article 25 fixe l'entrée en vigueur de la réforme à la date de publication de son décret d'application, et au plus tard le 31 décembre 2028.
Enfin, l'article 26 énonce les dispositions transitoires permettant d'assurer la bonne application dans le temps de la présente ordonnance.
Tel est l'objet de la présente ordonnance que nous avons l'honneur de soumettre à votre approbation.
Veuillez agréer, Monsieur le Président, l'assurance de notre profond respect.